특정건축물 양성화 업무가이드 요약

◉ 법적근거 : 특정건축물 정리에 관한 특별조치법

1. 신고기간 : 2014.1.17.～2014.12.16.(시행:2015.1.16까지, 11개월간)

2. 대   상 : 2012.12.31 이전 완공된 주거용 건축물(무허가, 미준공)

가. 건축기준 ※양성화기준에 맞도록 일부를 2012. 12. 31이후 변경 시 불가

단독.다중주택(연면적 165㎡), 다가구주택(연면적 330㎡이하),

다세대주택(세대당 전용면적 85㎡이하), ※불법부분 포함면적임

- 복합건축물 : 1/2 이상이 주거용, 동별 연면적이 상기 면적 이하

- 구분소유일 경우 호별 주거면적과 양성화 면적 포함한 전세대 85㎡이하

예외) •건축법 외 타 법령만 위반한 경우 및 용도변경 한 경우

나. 토지기준

- 자기토지, 권리확보(사용승낙 등), 국공유지(단, 매도 금지 토지 제외)

3. 법적 완화기준  (※주의: 양성화로 타법령 위반까지 적법화되는 것은 아님)

가. 대지와 도로, 건축선  (별첨: 양성화 제외 8개 지역)

⇒ 건축법 제44조, 제46조, 제47조 규정에 위반되지 않아야 하며 동      규정 적용 시 도로의 최소너비는 3m로 함

* 제44조(대지와 도로 관계) : 건축물의 대지는 도로에 2m이상 접하여야함

* 제46조(건축선의 지정) : 소요너비에 미달하는 도로는 중심선으로부터 소요너비의 2분의1 수평거리 만큼 물러난 선을 건축선으로 함

* 제47조(건축선에 따른 건축제한) : 건축물(담장)은 건축선의 수직면을 넘을 수 없음

⇒ 인접대지 침범 시 권리확보(분할.합병조건 및 분할된 대지 적법 요함)

※ 다만, 아래의 경우로서 소방서장등과 협의하여 “소방에 지장이 없다고” 인정된 경우 건축법 제44조, 제46조 및 제47조 적용 배제 가능

1) 건축물로부터 30m 내에 너비 4m 도로가 있는 경우 (맹지인 경우)

2) 건축물로부터 20m 내에 소화전이 있는 경우

3) 공원․하천․광장․어린이놀이터․공공공지․녹지 그 밖에 건축이 허용되지 않는 공지에 접한 대지에 건축된 경우

※ 타 법령위반 시 양성화 가능한 경우(예시)

* 주차장법 위반(주차장미설치.훼손)-설치의무 면제함(2104.5.21개정시행, 제6조특례)

* 지목이 대지 외 토지 : 특조법제5조(사용승인) 제1항의 “대지”요건 만족 여부

- 농지법.국토법(농지전용.개발행위) 단, 농지전용 등 추인 필요(‘88.10.31이전)

- 농지 외 기타 지목인 경우 지목(대) 변경 가능해야 함

☞ 건축물 관련 타법령 위반사항 소관 부처 통지(관련법에 의거 처분)

나. 구조안전.위생, 도시계획사업시행 및 인근 주민 일조권

⇒ 현저한 지장이 없을 것 : 건축위원회 심의를 받아 판단할 사항임

다. 기타 완화 내용 (※ 건축기준은 특조법 적용 시 배제)

- 최상층 발코니에 지붕, 창호 설치하여 일조권(건축기준) 위반 ⇒ 가능

- 세대간 경계벽 변경, 세대수 증.감 ⇒ 가능 (주의:주차장법 등 타법 확인)

※ 주차장확보는 특조법 완화 법 개정 중임.

- 건폐율.용적률, 이격거리(개인간 민법사항) ⇒ 가능 (적용 제외)

4. 양성화 요건

가. 완공 기준일(2012. 12. 31이전) 확인

- 재산세.공과금, 위성사진, 시공계약서, 공사대금 영수증 등 입증자료

나. 이행강제금 1회 납부 (*단, 1년 내 납부 조건부 사용승인 가능)

※ 조건부 사용승인 조건 불이행시 양성화 취소, 및 위반건축물로 전환

5. 작성서류

가. 특정건축물신고서 (건축사 작성 : 배치도․평면도․입면도 및 단면도)

※ 첨부서류  : 대지의 범위 및 권리증명서류(소유 또는 사용승낙서 등), 축조일 증빙자료

나. 특정건축물 현장조사서 및 심의서류 (건축사 작성)

별첨 : 양성화 제외지역 (8개지역)

․ 도시․군계획시설 부지(국토의계획및이용에관한법률)

․ 개발제한구역(국토의계획및이용에관한법률)

․ 군사기지 및 군사시설보호구역(군사기지 및 군사시설보호법)

※ 단, 법개정에 따라 차후 가능지역으로 변경될 수 있음

․ 접도구역(도로법 및 고속국도법) /․ 도시개발구역(도시개발법)

․ 정비구역(도시및주거환경정비법) /․ 보전산지(산지관리법)

․ 도시개발구역․정비구역, 다만 해당 사업에 지장이 없다고 건축 위원회 심의시 판단되는 건축물과 개발제한구역․군사기지 및 군사시설보호 지정 이전에 건축하거나 대수선한 건축물은 양성화 가능

6. 처리절차

①신고서작성 ②접수 ③검토 ④심의 ⑤사용승인서발급 및 대장생성

신고요령 통지 및 신고유도 (허가권자)	법 시행과 동시에 대상건축물에 신고요령 통지 ※ 통지시 첨부자료(양성화 처리절차)를 첨부
⇩
건축사 의뢰 (건축주, 소유자 등)	특정건축물 신고서, 현장조사서 작성
⇩
특정건축물 신고접수 (건축주, 소유자 등)	신고서, 현장조사서, 대지권리 증명서류 등 제출 *시행령 제5조의 국가시책사업은 허가권자가 작성한 현장조사서로 신고 갈음
⇩
양성화 대상건축물 여부 판단 (허가권자)	배제지역(개발제한구역등), 위반시점(‘12.12.31), 용도(주거용), 용도별 면적, 대지소유관계, 건축기준(대지와 도로 등)적합 여부 판단
⇩	* 건축기준 미충족시 소방서 등과 협의(소방상 지장 여부) - 소방에 지장이 없다고 인정된 경우 양성화 가능
건축위원회 심의 (지방건축위원회)	구조안전, 위생․방화, 도시계획사업 지장 및 인근주민 일조권 피해 여부 등 판단
⇩
사용승인 대상 여부 확정 (허가권자)	해당 건축주에 통지
⇩
사용승인신청서 제출 (건축주, 소유자 등)	시행령 제6조제3항에 따라 건축위원회 심의나 건축물대장 작성을 위해 필요자료 요청 가능
⇩
사용승인신청서 입력(세움터) (허가권자)	세부 메뉴얼은 추후 송부
⇩
사용승인서 교부 (허가권자)	접수일로부터 30일 이내
⇩
건축물대장 생성 (허가권자)	① 건축물대장은 건축법령에 따라 처리하되, 양성화 내용 및 조건부 사용승인 사항은 변동내용 및 원인란에 표시
1)사용승인시 : 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제11930호, 2013.7.16)에 따라 2014.2.17일 사용승인 (*표시사항임) 2)조건부 사용승인시 : 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제11930호, 2013.7.16)에 따라 미납된 이행강제금(과태료)을 ‘15.2.17. 까지 납부조건으로 2014.2.17일 사용승인 (조건부 사용승인 기간 ’14.2.17 ～ ‘15.2.17) - 조건부 이행시 : 미납된 이행강제금(과태료)을 납부하여 조건이행(‘15.2.17.) - 조건 미이행시 : 미납된 이행강제금(과태료)을 납부하지 아니하여 사용승인 취소(‘15.2.17.) ※ 완료시점까지 양도.매매 금지 및 건축물대장 발급 제한 됨 ② 건축행정시스템(세움터)에 의한 사용승인서 교부, 건축물 대장 작성