공공임대주택의 분양전환 절차

□ 관련법령: 임대주택법

□ 분양전환 절차

◦ 임대사업자(국가·지자체·주공․지방공사 제외)는 국토부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장․군수․구청장에게 분양전환에 관한 승인 신청

- 30일내 승인(분양전환 승인가격의 조정이나 변경은 불가)

◦ 임대사업자가 임대의무기간 경과 후나 부도, 파산, 모회사 부도로 자기자본이 전부 잠식된 경우(영 제22조제2항), 6개월 이상 분양전환승인을 신청하지 않을 때에는 임차인(2/3 동의)이 직접 분양전환승인 신청 가능

- 분양전환승인 후 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 제3자에게 매각 가능

- 분양전환승인 후 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 않는 경우에는 임차인은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구 가능

◦ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 시장․군수․구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행

- 감정평가에 대하여 임대사업자 또는 임차인이 법령 위반 또는 부당 평가로 인정하는 경우, 임대사업자 또는 임차인(1/2 동의)은 이의신청을 통해 1회에 한하여 재평가 가능

◦ 임대의무기간 경과후 우선 분양전환하는 경우 방법‧절차‧가격 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정함

* 단, 우선 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대이상의 공동주택인 때에는 그 주택은 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 의해 공급

< 공공건설임대(5년)주택 분양전환 절차 >

5년공공건설임대 주택 입주자모집				주택공급에 관한 규칙
				- 임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법 ･ 신청자격 : 무주택세대주 ･ 입주자선정순위 : 청약저축순위
				임대주택법 시행규칙 제5조
				- 분양전환기초가격 공고 (표준건축비 + 택지비)
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임대차계약				임대주택법 시행규칙 제21조
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입 주
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5년간 임대	□	분양전환
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		분양전환 사전 안내		분양전환에 관한 사항 사전안내 (감정평가업자 선정 의뢰)
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		분양전환세대 주택소유검색		임대주택법 시행규칙 제12조
				임대사업자 → 시(군‧구) → 국토부
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		감정평가 시행		임대주택법 시행규칙 제9조 별표1
				지자체 장이 선정한 2의 감정평가법인의 평가액 산술 평균
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		분양전환가격 산정		임대주택법 시행규칙 제9조 별표1
				(건설원가+감정평가액) / 2
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		분양전환승인신청서 제출		임대주택법 시행규칙 제13조
				(임대사업자 → 지자체) ․분양전환을 희망하지 않는 임차인명단 ․분양포기확인서 등 증명서류 ․분양전환가격 산출근거 서류 ․특별수선충당금 통장사본 및 하자보수보증금 예치증서 ※ 보완 등이 필요한 경우 10일이내 보완
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		분양전환계약 체결 안내		(임대사업자 → 임차인) 분양전환 계약조건 및 계약기간 등
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		분양전환개시		(임대사업자 ↔ 임차인) 분양전환계약 체결

※ 임대의무기간 경과 후 분양전환시

□ 분양전환 가격 산정

◦ 관련근거: 공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준(별표1)

◦ 대상 : 공공건설임대주택 중 85㎡이하 주택

유형	의무임대기간	전 용 면 적
		85㎡ 이하	85㎡ 초과
공공건설임대	5년	(건설원가+감정평가금액) x 1/2	자율
	10년	감정평가금액 이하	자율

* 공공건설임대주택 : 재정(국가 또는 지자체) 또는 기금, 공공택지를 지원받아 건설한 임대주 택

* 5년임대주택 : 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수  없음.

□ 분양전환 가격기준

◦ 적용대상 : 임대의무기간 5년인 주택

- 주공‧지자체‧지방공사 및 민간에서 건설한 85㎡ 이하의 주택

◦ 산출방법 : 분양전환가격 = (건설원가 + 감정평가금액) / 2

① 건설원가 = 최초입주자모집당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비

∙ 최초입주자모집당시의 주택가격

⇒ 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정

∙ 자기자금이자

⇒ (최초 입주자모집당시의 주택가격 - 국민주택기금융자금 - 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금)×이자율×임대기간

∙ 감가상각비

⇒ 임대기간중 법인세법시행령의 규정에 의한 계산방식에 따름

② 감정평가 = 감정평가법인 2곳에서 평가한 감정평가금액의 산술평균금액