질의 답변 사례

□ 질의사례

1.「공동주택관리법 시행령」부칙 제15조제1항 및 제2항으로 규정하고 있는“맞게”라는 의미는 관리규약 준칙에서 어린이집 임대료 5% 이내, 동의비율 2/3 이상으로 정하고 있는 경우 해당 공동주택에서는 동 관리규약 준칙과 동일하게 정하라는 의미인지?

2.「공동주택관리법 시행령」부칙 제15조제1항 및 제2항으로 규정하고 있는“맞게”라는 규정이 있음에도 해당 공동주택단지에서 카셰어링을 원치않을 경우「공동주택관리법 시행령」제19조관리규약의 준칙)제1항제27호(공동주택의 주차장 임대계약)에 관한 관리규약 준칙내용을 관리규약으로 정하지 않아도 되는지?

3. 어린이집의 임대료 산정 기준이 되는 보육료 수입을 확인하는 방법이 있는지?

4. 관리규약 준칙에서 공동주택의 선거관리위원회 및 입주자대표회의 정원을 ○명으로 규정하고 있는 것과 같이, 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율(○ 분의 ○ 이상), 임대료(보육료 수입의 100분의 ○) 및 임대기간(○년) 과 같이 구체적으로 명기하지 않아도 되는지?

□ 답변내용

1. 공동주택관리법 제18조제1항에 따르면, 시․도지사는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 입주자등은 동 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 하고 있으며, 특히 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 관리규약 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하도록 강제 규정을 두고 있습니다. 아울러 같은 법 제93조제1항제5호에 따르면, 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우에는 관리감독기관인 시․군․구청장이 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한, 법제처 법령해석(2013.6.12)에서도 “관리규약의 준칙은 시․도지사가 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 정하는 점 등에 비추어 볼 때, 관리규약의 준칙은 사실상 구속력을 가진 것으로서 각 공동주택의 관리규약은 특별한 사유가 없는 한 관리규약 준칙의 취지 및 방향에 적합하게 규정되어야 할 것”으로 해석하여 이러한 점을 분명히 하고 있는 것입니다.

- 따라서, 어린이집 임대료 등에 관한 사항을 결정할 때는 관리규약 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하도록 공동주택관리법 제18조제2항에서 강제규정을 두고 있고, 같은 법 시행령 제19조(관리규약의 준칙)제1항제21호 관련 부칙 제15조(관리규약의 준칙 등에 관한 경과조치)에서도 “시·도지사는 이 영 시행일부터 2개월 이내에 제19조제1항제21호에 맞게 관리규약 준칙을 개정하여야 하고, 입주자대표회의는 이 영 시행일부터 3개월 이내에 동 관리규약 준칙에 맞게 관리규약을 개정하여야 한다”라고 규정하고 있으므로,

- 해당 지방자치단체 관리규약 준칙에서 어린이집 임대료를 보육료 수입의 5% 이내로, 동 어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율을 2/3이상으로 정하였다면 관내 의무관리대상 공동주택에서는 관리규약 준칙에 맞게 임대료를 보육료 수입의 5% 이내(5%, 4% 등)로, 동의비율도 2/3이상으로 관리규약을 정하여야 할 것입니다. 다만, 동의비율 2/3이상의 적정성 여부는 공동주택관리법령에 특별히 정한 바가 없으므로 관리규약 준칙 제․개정권자가 지역실정을 고려하여 정하고, 임대료 5%이내의 적정성 여부도 관리규약 준칙 제․개정권자가 지역실정 고려와,「영유아보육법」을 담당하는 보육정책 주무부처인 보건복지부(지자체내 보육정책 담당과 등) 등 전문 기관 등의 자문을 얻어 정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

2. 해당 공동주택단지에서 주차장을 카셰어링으로 제공할 계획이 없는 경우에는「공동주택관리법 시행령」제19조관리규약의 준칙)제1항제27호(공동주택의 주차장 임대계약)에 관한 관리규약 준칙내용을 관리규약으로 정하지 않아도 되며, 향후 카셰어링으로 제공할 경우에는 관리규약으로 정하여야 하는 것임을 알려드립니다.

3. 해당 어린이집의 보육료 수입이 얼마인지는 보건복지부에서 확인 가능한 것으로 판단되오니 구체적인 방법은 보건복지부(지자체내 보육정책 담당과 등)로 확인하시기 바랍니다.

4. 어린이집 임대료 및 임대기간을 관리규약 준칙으로 정하도록 한 규정은 지난 2016.8.12 시행된 공동주택관리법 시행령 제정시 반영된 사항입니다. 공동주택관리법 개정(김동철의원 대표발의)으로 입주자대표회의와 어린이집 간의 임대차 계약 체결 시 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등은 관리규약 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 정하도록 하고 있기 때문에 관리규약 준칙에 포함될 사항으로 입주자등 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율’이외에 임대료 및 임대기간 등을 추가하여 어린이집을 이용하는 입주자등으로 하여금 중요계약내용(임대료, 임대기간 등)을 확인할 수 있는 기회를 부여함으로써, 입주자대표회의가 단기계약 요구나 지나친 임대료 인상 등으로 보육의 질이 떨어지는 것을 방지하려는 취지였습니다.

- 따라서, 공동주택 관리규약 준칙 제정권자인 시․도에서는 관리규약 준칙으로 동의비율, 임대료 및 임대기간 등을 명시(서울시, 경기도 등은 오래전부터 명시해 오고 있었음)하게 된 것입니다. 이는 개별 공동주택의 세대수 규모 등에 따라 달라질 수 있는 선거관리위원회 및 입주자대표회의 정원을 명시하지 아니하는 것과는 그 중요성 및 성격이 다른 것으로 판단됩니다. 위 1에서 답변 드린바와 같이, 동의비율 2/3이상의 적정성 여부는 공동주택관리법령에 특별히 정한 바가 없으므로 관리규약 준칙 제․개정권자가 지역실정을 고려하여 정하고, 보육료 수입의 5%이내의 임대료 적정성 여부도 관리규약 준칙 제․개정권자가 지역실정 고려와「영유아보육법」을 담당하는 보육정책 주무부처인 보건복지부(지자체내 보육정책 담당과 등) 등 전문 기관 등의 자문을 얻어 정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

- 참고로, 주택법 시행령 개정(2006.2.24)시 반영된 어린이집 임대 동의비율 규정 개정 취지(법제처 국가법령정보센터에서도 확인 가능)는 다음과 같음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.

<주택법 시행령 개정이유 : ’06.2.24>

◈ 공동주택 안의 보육시설 계약시 입주자 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율(영 제57조제1항제20호 신설)

(1) 공동주택 단지 안에 설치한 보육시설의 운영 등과 관련하여 입주자대표회의가 단기계약을 요구하거나 임대료를 지나치게 인상하는 등의 이유로 보육의 질이 떨어지는 문제가 있음.
2)특별시장·광역시장 또는 도지사가 정하는 공동주택관리규약의 준칙에 공동주택 보육시설 계약시 보육시설을 이용하는 입주자 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항을 포함하도록 함.
(3) 입주자 등의 생활복리를 위한 보육시설이 수익사업으로 변질되는 것을 방지하고 보육의 질을 향상하는데 기여할 것으로 기대됨.

끝.